TBK 331 ile TBK 350 Arasındaki Farklar (2026 Güncel)
Ev sahipleri kiracıyı tahliye etmek istediklerinde hangi hukuki yolu kullanmaları gerektiği konusunda sıklıkla tereddüt yaşayabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesi ile ilgili farklı düzenlemeler bulunmaktadır.
Bu düzenlemelerden en sık karşılaşılan iki tanesi:
- TBK m.350 – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
- TBK m.331 – Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih
Her iki düzenleme farklı şartlara, farklı dava süreçlerine ve farklı hukuki sonuçlara sahiptir. Bu nedenle yanlış hukuki yolun seçilmesi davanın reddedilmesine yol açabilmektedir.
Bu yazımızda TBK 331 ve TBK 350 hükümleri arasındaki farkları ve hangi durumlarda uygulanabileceklerini açıklıyoruz.
TBK 350: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre ev sahibi bazı durumlarda kiracıyı tahliye edebilir.
Bu durumlar genellikle ev sahibinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı ortaya çıktığında söz konusu olur.
Kanuna göre şu kişiler için ihtiyaç ileri sürülebilir:
- ev sahibinin kendisi
- eşi
- altsoyu (çocukları)
- üstsoyu (anne ve baba)
- bakmakla yükümlü olduğu kişiler
Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Ayrıca bu davalar belirli süre kurallarına tabidir. Örneğin belirli süreli kira sözleşmelerinde dava genellikle sözleşme süresinin bitiminden sonra açılabilmektedir.
Tahliye sağlandıktan sonra ise ev sahibi taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz.
TBK 331: Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi ise daha farklı bir düzenleme içerir.
Bu maddeye göre kira ilişkisinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi durumunda sözleşme feshedilebilir.
Burada aranan temel unsur “önemli sebep” yani kira ilişkisinin artık sürdürülemez hale gelmesidir.
Bu hükmün önemli özellikleri şunlardır:
- Tüm kira sözleşmelerine uygulanabilir
- Konut ve işyeri kiraları ile sınırlı değildir
- Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunu bekleme zorunluluğu bulunmayabilir
- Hakim fesih sonrası ortaya çıkacak mali sonuçları değerlendirebilir
TBK 331 ve TBK 350 Arasındaki Temel Farklar
| Konu | TBK 331 | TBK 350 |
|---|---|---|
| Uygulama alanı | Tüm kira sözleşmeleri | Sadece konut ve çatılı işyeri |
| Sebep | Kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi | Ev sahibinin gerçek ihtiyacı |
| Süre şartı | Her zaman fesih mümkün olabilir | Belirli süre kuralları vardır |
| Sonuç | Hakim mali sonuçları belirler | 3 yıl yeniden kiralama yasağı |
Güncel Yargıtay Kararı (2025/4810)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2025 tarihli ve 2025/3126 E., 2025/4810 K. sayılı kararı bu iki hükmün uygulaması açısından önemli bir içtihat oluşturmuştur.
Kararda TBK 331’in konut kiraları dahil tüm kira ilişkilerinde uygulanabileceği açıkça belirtilmiştir.
Bu karar uygulamada yaşanan bazı tereddütleri ortadan kaldırmış ve TBK 331’in kira hukukunda genel bir fesih imkanı sunduğunu ortaya koymuştur.
Sonuç
Uygulamada kiraya verenler bazen ihtiyaç nedeniyle tahliye (TBK 350) yerine olağanüstü fesih (TBK 331) yoluna başvurabilmektedir.
Ancak her iki düzenlemenin şartları ve sonuçları farklıdır. Bu nedenle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi planlanırken somut olayın özellikleri dikkatle değerlendirilmeli ve doğru hukuki yol belirlenmelidir.
Kira hukuku ve tahliye davaları hakkında daha fazla bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.